Kinh Nghiệm Mua Bán Nhà Đất Chưa Có Sổ Đỏ

Điều 188 của Luật Đất đai 2013 quy định, để được chuyển nhượng, miếng đất đó phải thỏa điều kiện đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, có thể khẳng định, giao dịch mua bán đất không có sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp. Chính vì không được coi là hợp pháp nên các giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro mà không phải ai cũng biết trước được.

Cách Mua Bán Đất Khi Chưa Có Sổ Đỏ

Như vậy, đứng trước các rủi ro về mặt pháp lý như trên, người mua đất cần cân nhắc kĩ việc mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, mua bán bằng hình thức viết tay.

Để đầu tư loại đất này cần am hiểu kiến thức về luật đất đai, nắm vững thông tin về thửa đất và sẵn sàng chấp nhận các rủi ro có thể xảy ra.

Trường hợp nhà đất đó đủ điều kiện làm sổ đỏ. Và chủ nhân có nhu cầu bán nhà đất thì có thể thực hiện theo 02 bước mà chúng tôi gợi ý dưới đây:

Bước 1: Làm sổ đỏ

Chuẩn bị hồ sơ làm sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: Các hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ.

Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm nếu có.

Các loại chứng từ chứng minh chủ nhà đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…. Hoặc các loại giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về nhà đất đai, tài sản gắn liền với đất.

• Nộp hồ sơ làm sổ đỏ
• Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
• Trả kết quả

Thời gian tiếp nhận hồ sơ: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Và không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn.

Bước 2: Tiến hành quy trình mua bán nhà đất đúng chuẩn

Khi bên bán nhà đất đã có sổ đỏ và có đủ các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng thì tiến hành sang tên sổ đỏ cho bên mua theo trình tự sau:

Chuẩn bị hồ sơ công chứng:

Hai bên bán và mua cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất gồm các giấy tờ sau:

Bên bán nhà đất:

• Sổ đỏ
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân của cả vợ và chồng còn hạn sử dụng
• Sổ hộ khẩu
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân
• Hợp đồng ủy quyền nếu có

Bên mua nhà đất:

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng;
• Sổ hộ khẩu;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Các bên mang hồ sơ và hợp đồng mua bán nhà đất đến công chứng tại phòng công chứng. Hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố diễn ra giao dịch mua bán đất đó.

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi tiến hành mua bán nhà đất, các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và phải kê khai nghĩa vụ tài chính. Trong đó, hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ
• Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó
• Hợp đồng mua bán nhà đất;
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí nếu có
• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí

Trường hợp hợp đồng mua bán đất không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Trường hợp hợp đồng mua bán đất có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Các bên nhớ nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Đất Không Có Sổ Đỏ Có Bán Được Không

Vậy, mua bán nhà đất không có Sổ đỏ có hoàn toàn vi phạm pháp lý ? Câu trả lời là không phải. Dưới đây là các trường hợp không có sổ đỏ vẫn thực hiện được việc mua bán:

Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

Trường hợp mua bán không có Sổ đỏ mà vẫn hợp pháp:

Trong trường hợp hai bên vẫn quyết định mua bán đất mà không có Sổ đỏ thì thủ tục mua bán cụ thể gồm các bước:

Bên bán đất xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất cần bán đã thống nhất với bên mua.

Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Sau ký hợp đồng xong xuôi, bên bán tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ về sau theo quy định pháp luật.

Lưu ý: mọi thủ tục giấy tờ khác, các khoản tiền thuế (tiền sử dụng đất và tiên lệ phí trước bạ) hai bên mua và bán phải đóng đầy đủ theo quy định pháp luật như mua bán nhà đất có sổ đỏ.

Trường hợp chưa được cấp Sổ đỏ đất:

Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Sổ đỏ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hơp đồng. Số tiền còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ.