Hệ Số Sử Dụng Đất Là Gì(FAR)? Cách Tính Hệ Số Sử Dụng Đất

 Tuy nhiên, nếu chỉ quan tâm tới mật độ xây dựng thô vẫn chưa đủ. Nếu mật độ xây dựng thấp mà nhà nhiều tầng thì dân cư vẫn đông đúc. Tỉ lệ này gọi là hệ số sử dụng đất  nói lên mật độ xây dựng, chỉ giới đường đỏ.

Hệ Số Sử Dụng Đất Là Gì(FAR)?

Vậy, hệ số dử dụng đất là gì? Chỉ số này được tính như thế nào? Nó có ảnh hưởng gì đến công trình? Cùng Alo Nhà Trọ tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé!

Hệ Số Sử Dụng Đất Là Gì(FAR)?

Hệ số sử dụng đất còn gọi là FAR (viết tắt của Floor Area Ratio)

Hệ sồ sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (không bao gồm diện tích sàn tầng hầm, tầng mái, hố thang máy) với diện tích toàn bộ lô đất.

Trong đó, diện tích sàn xây dựng không bao gồm diện tích cầu thang, các lỗ trống (ô thang máy, hộp kỹ thuật), sàn kỹ thuật, tầng hầm nhưng có tính hành lang sàn kỹ thuật, tầng hầm.

Hệ số sử dụng đất có tác dụng

Khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. HSSDĐ là chỉ số cực kỳ quan trọng, nó thể hiện quy mô công trình, kinh phí đầu tư cũng như sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi mét vuông đất.

Sự khác nhau giữa chỉ số FAR và FSI là gì?

Như đã phân tích ở trên, hệ số sử dụng đất FAR có rất nhiều tên gọi khác nhau. Trong đó, cần đặc biệt lưu ý giữa hai ký hiệu viết tắt FAR và FSI. Vậy, chúng có sự khác biệt như thế nào?

Sự khác biệt của hai ký hiệu viết tắt FAR và FSI chính là đơn vị kết quả của chúng. FAR sử dụng đơn vị tính hệ số sử dụng đất là chữ số. Trong khi đó, FSI lại sử dụng phần trăm (%).

Một khu đất sẽ có hệ số sử dụng đất là 1.6 lần nếu tính theo FAR. Nhưng hệ số sử dụng đất của chính khu đất đó cũng có thể là 160% nếu tính theo đơn vị của FSI. Đây, là sự khác biệt duy nhất của hai ký hiệu này. Để hạn chế sự nhầm lẫn trên, trước khi thực hiện thi công công trình, các bên nên thỏa thuận trước về đơn vị tính.

Cách Tính Hệ Số Sử Dụng Đất

Theo định nghĩa trên thì hệ số sử dụng đất được tính như sau:

HSSDĐ = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất

Ví dụ: Trên 1 diện tích đất là 1.000m2 thì và diện tích các căn hộ là như nhau thì nếu FAR= 10, tức là mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/100 diện tích lô đất đó (= 10m2), như vậy chủ đầu tư có thể xây 100 căn hộ. Còn nếu FAR= 4 thì chủ đầu tư chỉ có thể xây dựng được 40 căn hộ với diện tích là 1/40 (tương đương với 25m2 ).

Đơn vị của HSSDĐ có 2 kiểu:

• FAR: sử dụng đơn vị là lần;
• FSI: sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.

Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng

Tổng diện tích sàn nhà, công trình là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:

• Tầng hầm, tầng nữa hầm
• Tầng kỹ thuật
• Tầng áp mái và tầng tum

Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó:

• Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)
• Diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…

Quy Định Về Hệ Số Sử Dụng Đất

• Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.
• Năm 2008 quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.
• Hiện tại, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao (không tính hầm).

Cách tính hệ số sử dụng đất chung cư theo cách này sẽ có hệ số rất lớn. Các công trình trên 15 tầng trong thành phố tạo nên các điểm nóng quá tải về hạ tầng đô thị

Ý Nghĩa Của Hệ Số Sử Dụng Đất Là Gì?

Hệ số sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đền quyền lợi của chủ căn hộ. Tỷ lệ FAR càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ. Chính vì vậy, các căn hộ có FAR lớn thường bị chủ đầu tư không công bố mà chỉ thông báo mật độ xây dựng.

Theo các chuyên gia, “Hệ số FAR càng thấp có nghĩa là mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Nó không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời của nó”.

Ngoài ra, hệ số FAR càng thấp càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng khi nó hết vòng đời (niên hạ sử dụng: 50 – 70 năm). Bởi theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Phân Biệt Hệ Số Sử Dụng Đất Và Mật Độ Xây Dựng

Mật độ xây dựng là tỷ lệ chiếm dụng đất công trình trên toàn bộ lô đất. Nói cách khác, mật độ xây dựng là thể tích chiếm không gian của công trình trên toàn bộ lô đất.

Ví dụ: Bạn có một lô đất có diện tích 100m2, trong đó diện tích xây dựng công trình là 60m2. Như vậy, mật độ xây dựng của công trình là 60/100×100% = 60%

Hy vọng những thông tin về hệ số sử dụng đất trên đây sẽ giúp bạn có quyết định đúng đắn khi mua nhà hay đầu tư nhà đất.

Chỉ Giới Đường Đỏ Là Gì?

Là ranh giới phân định giữa diện tích xây dựng của lô đất với diện tích xây dựng đường giao thông hoặc cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

 Bạn thử nghĩ mà xem, điều gì sẽ xảy ra với bạn nếu chính bạn có thể tính được hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và thậm chí là cả tốc độ đô thị hóa của một thành phố vệ tinh trong thời gian 10 năm tới. Chắc chắn tên của bạn sẽ được ghi trong danh bạ những kiến trúc sư, kỹ sư và nhà nghiên cứu kinh tế vỹ đại của đất nước này.

Bạn có biết rằng hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng rất quan trọng không? đặc biệt là trong quy hoạch sử dụng đất là Kim Chỉ Nam của phát triển & tái cơ cấu nguồn lực cứng của nền kinh tế, trong đó phản ánh cụ thể các ý tưởng về tương lai của các ngành, các cấp một cách cân đối nhịp nhàng.

Quá trình tổ chức, thành lập, thực hiện, điều chỉnh quy hoạch là quá trình huy động mọi nguồn lực xã hội &o phát triển sản xuất & sự nghiệp công cộng theo phương thức dân chủ. Do đó quy hoạch sử dụng đất vừa là phương thức để phát triển vừa là công cụ để xây dựng & củng cố nhà nước.

Trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương được xét duyệt là một trong những căn cứ quan trọng để nhà nước giao đất hoặc thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thực hiện đầu tư xây dựng các dự án, công trình thúc đẩy sự phát triển của các ngành:

Nông nghiệp, công nghiệp, thương mại dịch vụ, văn hoá, y tế, giáo dục và thậm chí là công nghệ nữa( Bạn đã từng nghe nói đến các khu công nghệ cao chuyên dành các quỹ đất cho lĩnh vực khoa học, phần mềm, trí tuệ nhân tạo….) đảm bảo an ninh, quốc phòng; khai thác nguồn vốn & điều tiết các lợi ích từ đất; khuyến khích đầu tư sản xuất kinh doanh, tăng thu nhập, giải quyết các nhu cầu về nhà ở đất ở ổn định đời sống của nhân dân, ổn định chính trị xã hội.