Điều Kiện Hồ Sơ Bàn Giao Căn Hộ Chung Cư Đúng Luật

Tiếp nhận và bàn giao căn hộ tại các dự án là công việc quan trọng trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư. Thực tế, nhiều tranh chấp đã nảy sinh do thiếu quy trình chuyên nghiệp ở công đoạn này. Dưới đây là những quy trình khi bàn giao nhà mà chủ đầu tư và khách hàng nên biết để đảm nghĩa vụ và quyền lợi của các bên.

Hồ sơ bàn giao nhà chung cư

Theo điều 5 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì hồ sơ nhà chung cư được dẫn chiếu đến Điều 76, 77 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể hồ sơ nhà chung cư mà chủ đầu tư phải bàn giao gồm có 4 loại tài liệu sau:

  1. Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt gồm hồ sơ pháp lý của dự án và hồ sơ hoàn công, nếu không còn hồ sơ pháp lý, hồ sơ hoàn công thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ đo vẽ lại nhà chung cư để bàn giao.
  2. Quy trình bảo trì nhà
  3. Quy trình bảo trì thiết bị
  4. Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe phù hợp với thiết kế và quy hoạch.

Theo Điều 76, Điều 77 Luật Nhà ở 2014 thì đối với dự án nhà ở thì hồ sơ gồm có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và hồ sơ hoàn công.

Theo Luật Nhà ở và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn hồ sơ dự án xây dựng nói chung và hồ sơ dự án xây dựng nhà ở nói riêng thì các hồ sơ dự án xây dựng nhà ở gồm có các loại tài liệu:

  • Các văn bản đề nghị dự án đầu tư xây dựng nhà ở
  • Tài liệu về lựa chọn chủ đầu tư dự án
  • Tài liệu chứng minh năng lực chủ đầu tư dự án
  • Tài liệu về quy hoạch dự án
  • Tài liệu về thiết kế cơ sở, thiết kế chi tiết; bản vẽ thi công
  • Tài liệu về khả năng tài chính của chủ đầu tư dự án
  • Bản vẽ hoàn công.

Theo Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD thì hồ sơ nhà chung cư được hướng dẫn như sau:

Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ và bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính cho Ban quản trị gồm:

  • Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo) theo quy định của pháp luật về xây dựng.
  • Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của nhà sản xuất.
  • Quy trình vận hành, khai thác công trình; quy trình bảo trì công trình.

Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.

Điều kiện nhận bàn giao căn hộ chung cư

Theo Khoản 3, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2013 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao nhà như sau:

Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

Đồng thời, theo Khoản 2, Điều 4 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định về nguyên tắc chung trong quản lý chất lượng công trình xây dựng:

Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, các yêu cầu của hợp đồng xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan”.

Theo Phụ lục của Thông tư số 05/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ, khi bàn giao nhà thì chủ đầu tư phải hoàn thành những danh mục hồ sơ về công trình xây dựng nhà ở bao gồm:

  1. Giấy phép xây dựng.
  2. Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng nếu có.
  3. Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
  4. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
  5. Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
  6. Bản vẽ hoàn công(trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
  7. Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định nếu có.
  8. Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nếu có về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.

Như vậy, chỉ khi nào chủ đầu tư hoàn hành tất cả thủ tục danh mục giấy tờ trên thì mới đươc bàn giao căn hộ chung cư, trong đó có hồ sơ về an toàn phòng cháy, chữa cháy, an toàn vận hành thang máy.

Trường hợp, căn hộ của bạn chưa được đảm bảo các điều kiện về tiêu chuẩn kỹ thuật, các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng thì bạn được quyền từ chối nhận.

Trường hợp không đủ điều kiện bàn giao, thiếu an toàn mà chủ đầu tư không khắc phục, vẫn yêu cầu người mua căn hộ nhận bàn giao thì bên mua được quyền phản ánh vụ việc đến chính quyền địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng; trường phát hợp phát sinh tranh chấp thì có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để giải quyết.

Nhận bàn giao nhà người mua cần chú ý điều gì

Trước hết là đối với bên trong căn hộ, người mua cần đọc phần mô tả các trang thiết bị được nêu trong hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư trước đó.

Kiểm tra xem các nhãn hàng nội thất trong ngôi nhà có tương đương với hợp đồng không.

Trên thực tế, những chủ đầu tư không làm nhà mẫu có thể sẽ thay đổi các nhãn hàng có chất lượng tương đương, còn với chủ đầu tư làm nhà mẫu với các nhãn hàng đã cam kết trong hợp đồng thì buộc phải kiểm tra xem chất lượng từng nhãn hàng có đúng như cam kết đã nêu trong hợp đồng hay không.

Cần kiểm tra thật kỹ khi nhận bàn giao nhà để đảm bảo chất lượng cũng như tiện ích không gian sống của gia đình.

Kiểm tra hệ thống đường ống nước ngầm như đường dây thoát nước máy lạnh, hệ thống nước vệ sinh phòng tắm, nhà bếp… xem có bị tắc, ngấm và ngập nước hay không. Tiếp đến là quan sát xem gạch lát nền, tủ bếp có khít, có bị cong vênh không.

Đối với các nguồn điện trong căn hộ nhận bàn giao, cần kiểm tra xem các bố trí đã hợp lý chưa, nếu chưa thì có thể yêu cầu bố trí lại cho phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của gia đình, kiểm tra các ổ cắm đã có nguồn điện chưa.

Ngoài ra, cần kiểm tra hoạt động của hệ thống chiếu sáng trong nhà như đèn trần, đèn bếp, đèn ban công, đèn vệ sinh có tốt, có bị nứt vỡ không.

Một chi tiết cần kiểm tra mà rất ít người nhận bàn giao nhà để ý tới chính là lực nước sinh hoạt chảy yếu hay mạnh, đặc biệt là nước từ vòi xịt vệ sinh.

Hiện nay đa phần các căn hộ đều được trang bị bình nóng lạnh, do đó người nhận nhà cần phải kiểm tra xem đường điện đã có dây mát chống giật chưa? Chi tiết này tuy nhỏ nhưng rất quan trọng vì nó liên quan đến sự an toàn khi sử dụng hàng ngày.

Đối với những căn hộ có ốp sàn gỗ, cần kiểm tra xem gỗ có khe hở với

  • len tường không
  • có bị ép
  • ọp ẹp
  • lún
  • sứt
  • rộp do thấm nước không

Với cửa, cần kiểm tra xem đã lắp đúng,

  • chuẩn kỹ thuật chưa
  • bản lề có bị vênh không
  • tay nắm
  • ốc vít có bị hoen rỉ không

Những căn hộ có thiết kế cửa trượt, cần kiểm tra xem cửa có bị xước, chân cửa hở trên dưới, không cân, có bị vênh lệch không?

Trường hợp xảy ra các lỗi này thì người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa ngay lập tức.

Về phần tường, người mua nhà cần kiểm tra thật kỹ xem

  • sơn có phẳng không
  • có bị bẩn
  • cào xước không
  • quan trọng nhất là có bị nứt hay không

Bởi nếu nứt sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng ngấm nước, làm hỏng sơn tường, ảnh hưởng lớn đến chất lượng công trình. Do đó, nếu xảy ra tình trạng này thì cần yêu cầu bên giao nhà xử ngay thật cẩn thận.

Trần nhà cũng là vấn đề cần lưu ý. Thiết kế trần căn hộ chung cư thường là trần thạch cao, do đó khi đến nhận bàn giao nhà, người mua nên dùng gậy chọc lên trần, nếu có tiếng kêu cót két phát ra tức là trần bị lỗi, cần yêu cầu sửa chữa ngay.

Cùng với đó, cũng cần kiểm tra xem trần và tường nhà có tương đồng về màu sơn hay không, bởi nó ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ cũng như cách bài trí không gian sau khi chuyển về ở.

Một trong những nội dung rất quan trọng khi nhận bàn giao nhà chính là phải đo xem diện tích căn hộ có đúng như diện tích cam kết trong hợp đồng không.

Còn về phần bên ngoài căn hộ, tức là những tiện ích chung như nơi để xe, thiết bị phòng cháy chữa cháy chuông báo cháy có hoạt động không, thử đầu phun nước khi có hỏa hoạn, có búa chữa cháy...

không? có đảm bảo giống như cam kết chủ đầu tư đã nêu trong hợp đồng hay không.

Dự án đã hoàn thiện toàn bộ hay chưa, đã được nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy chưa. Trường hợp chưa thì cần yêu cầu bên chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ mới ký nhận bàn giao nhà.

Các chi phí vận hành dự án như phí vệ sinh, giá trông coi xe máy, ô tô có hợp lý không?

Đối với thang máy, cần lưu ý xem quá trình đóng mở cabin hoạt động bình thường không, hoạt động của các nút bấm chọn lên xuống tầng có đúng tầng, đúng sảnh không.

CHỦ ĐỀ BẠN ĐÁNG QUAN TÂM
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
Sau hơn 16 năm “đắp chiếu”, Hàng loạt tuyến đường sắp được đầu tư mở rộng tại cửa ngõ Đông Bắc Sài Gòn như (khu vực ngã tư Hàng Xanh – Xô Viết Nghệ Tĩnh – Ung Văn Khiêm – Đinh Bộ Lĩnh – Nguyễn Xí) đã được phê duyệt triển khai dự án trong năm tới.
Việt Nam hiện đang trở thành một quốc gia có tốc độ phát triển nhanh và mạnh mẽ. Dự kiến tăng trưởng kinh tế quốc gia giai đoạn 15 năm tới sẽ duy trì 7% mỗi năm.
Thị trường bất động sản đã đi được nửa chặng đường 2020 song đã đối mặt với rất nhiều biến động quan trọng, tác động lớn đến nhà phát triển, nhà đầu tư và khách hàng.
Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư là tài liệu trình bày các nội dung nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết, tính khả thi và tính hiệu quả của chương trình đầu tư công, dự án nhóm B, nhóm C làm cơ sở để cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư.
Kinh doanh bất động sản đang là một nghề khá nóng trên thị trường hiện nay. Nếu muốn tham gia vào công việc này, bạn tối thiểu cần phải có những kiến thức cơ bản nhất về bất động sản.
Dưới đây, Alo Nhà Trọ sẽ giới thiệu tới các nhà đầu tư những điều cơ bản trong việc làm thủ tục mua bán nhà đất ở mỹ.
TIN MỚI ĐĂNG