Các Bước Thẩm Định Giá Nhà Đất Đúng Quy Chuẩn

Cách Thẩm Định Giá Nhà Đất

Phương pháp định giá bất động sản nhà nước sẽ khác với cách định giá nhà đất thị trường bởi ý nghĩa của việc định giá và mục đích sử dụng kết quả định giá không giống nhau.

Bước 1: Thẩm định giá nhà đất qua vị trí

Điều đầu tiên khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là phải lưu ý đến yếu tố vị trí của bất động sản. Chi tiết hơn, bạn cần phải xác định nhà đất của bạn là nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ.

Theo đó, các căn nhà nếu nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn một điều là giá bán sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm.

Bước 2: Thẩm định giá nhà đất qua bảng giá đất địa phương

Sau khi bạn đã xác định được vị trí nhà đất, bạn cần dành ra một khoảng thời gian rảnh để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất động sản, các website uy tín.

Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến, chỉ với một cú nhấp chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận.

Bạn có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng

Bước 3: Thẩm định giá nhà đất qua tình trạng nhà

Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp...

Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.

Bước 4: Thẩm định giá nhà đất qua giá bán các nhà đất lân cận

Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở.

Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.

Một mẹo nhỏ dành cho bạn đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt.

Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%.

Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

Bước 5: Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng

Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình.

Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.

Giá trị của bất động sản được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do đó để định giá được chính xác thì chúng ta cần phải có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản... Trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, cần tham khảo đầy đủ các bước đã nêu trên hoặc tìm đến các đơn vị chuyên thẩm định giá uy tín.

Phí Thẩm Định Giá Nhà Đất

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản:

• Quyền sử dụng đất,
• Quyền sở sở hữu nhà,

Công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Giá cả bất động sản phụ thuộc vào quan hệ cung -cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, khi cầu thấp hơn cung giá bất động sản sẽ có xu hướng giữ nguyên hoạc giảm xuống.

Giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố của thị trường như:

• Khách đầu cơ
• Độc quyền phân phối
• Cạnh tranh không lành mạnh

Tiện ích khu vực xung quanh như:

• Bệnh viện, trường học
• Trung tâm thương mại
• Khu vui chơi giải trí

và những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư cơ sở hạ tầng như: đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện,…

Kinh Nghiệm Định Giá Đất

Xác định giá trị vị trí

Vị trí vừa là yếu tố nội sinh lẫn ngoại sinh hàng đầu ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Kinh nghiệm tự thẩm định giá nhà đất được các chuyên gia chia sẻ là, đầu tiên bạn cần lưu ý đến vị trí nhà hoặc khu đất của mình. Mỗi một vị trí như:

• Mặt tiền đường,
• Mặt đường nội bộ,
• Hẻm chính hay hẻm phụ sẽ có những giá trị khác nhau.

Ví dụ, nhà nằm ngay trên mặt tiền đường thì có giá trị kinh doanh cao nên giá bán cũng sẽ cao hơn các loại nhà hẻm. Tương tự, giá đất ở vùng nội thành cũng sẽ cao hơn nội thành.

Thông thường, vị trí của một căn nhà được xem như cực vị thế nếu đạt ba yếu tố nhất cận thị - nhị cận giang - tam cận lộ. Cụ thể, nếu bất động sản của bạn nằm ở vị trí gần sông, tức tạo thuận lợi về mặt phong thủy và không gian thoáng mát, lúc này mức giá sẽ cao hơn rất nhiều.

Khảo sát giá từ các kênh thông tin khác nhau.

Hiện nay, thông tin nhà đất trên các kênh rao vặt khá phổ biến. Chỉ cần vài thao tác đơn giản là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận. Vì thế, kinh nghiệm tự thẩm định giá nhà đất đầu tiên là dựa vào các kênh này để xác định mức giá chung.

Thông thường, trong một thị trường phát triển ổn định, tin đăng trong vòng 60 ngày vẫn có giá trị thực tế để sử dụng nhưng người dùng cần chắt lọc và tham khảo thông tin đầy đủ, tránh nhầm lẫn.

Khi so sánh, bạn nên lưu ý về diện tích, chiều rộng, chiều dài, hình dáng, phong thủy để có được sự chính xác.

Tham khảo bảng giá đất

Bảng giá đất do UBND thành phố ban hành, công bố giá của các vị trí, tuyến đường của từng khu vực trong thành phố.

Bảng giá đất thường được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, các cá nhân với những phần diện tích trong hạn mức.

Bảng giá đất này cũng là cơ sở để xác định giá cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP vào ngày 15/05/2014.

Xác định tình trạng nhà

Khi tự thẩm định giá nhà đất, bạn phải tính từ thời điểm xây dựng đến khi sửa chữa nhằm khấu trừ các khoản hao phí, tổn thất trong quá trình sử dụng.

Mức khấu hao nhà đất thường dao động trong từ 10 đến 30% giá trị bất động sản, tuy nhiên, bạn nên dựa vào từng trường hợp cụ thể để xác định được chính xác mức khấu hao này.

Vì vậy, nếu bạn mua nhà, đất để sử dụng lâu dài và làm tài sản thừa kế cho con cháu sau này thì không có vấn đề gì. Nhưng nếu bạn mua để bán hoặc cho thuê lại thì nên giữ gìn nhà, đất thật cẩn thận.

Bạn nên bố trí người đến trông coi, cai quản nhà, đất đó nếu bạn không có mặt, hoặc thuê dịch vụ tu sửa, giải quyết hư hao, hỏng hóc.

Đánh giá thông tin và định giá

Hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực xung quanh để hỏi giá bán.

Nếu được, bạn nên xem khoảng ba căn là tốt. Ngoài ra, bạn có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố các khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Một mẹo nhỏ khác để bạn có thể xác định mức giá tốt là cố gắng tìm ra những lợi điểm về địa ốc của bạn so với những địa ốc đã giao dịch.

Tập trung nhấn mạnh những ưu thế này trong quá trình thương lượng sẽ giúp bạn thương thảo được mức giá tốt nhất.