Có Nên Mua Đất Dự Án Cần Những Lưu Ý Những Gì

Liệu mua đất dự án có an toàn không? Cần lưu ý những gì khi mua đất nền và những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư vào lĩnh vực này là gì?

Có Nên Mua Đất Dự Án Hay Không

Việc mua đất nền dự án luôn có một sức hút không nhỏ với những nhà đầu tư nhưng cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro nếu người mua thiếu kinh nghiệm ở lĩnh vực này.

Liệu mua đất dự án có an toàn không? Cần lưu ý những gì khi mua đất nền và những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư vào lĩnh vực này là gì?

Đất nền dự án có ưu thế mạnh nhất là giá rẻ

Có khả năng sinh lời trong tương lai rất cao nếu người đầu tư biết nắm bắt thời điểm. Tuy nhiên, bất cứ việc đầu tư nào cũng sẽ có một xác suất rủi ro nhất định và đây là ba mối nguy thường gặp cần lưu ý nhất khi đầu tư vào đất nền.

Mua đất dự án có an toàn không còn phải xem xét một số yếu tố như:

Năng lực chủ đầu tư dự án

Phần lớn các dự án đất nền hiện nay khi đưa ra rao bán, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, vị thế lô đất cũng chỉ là trên mặt giấy.

Một dự án đất nền được giao dịch hợp với pháp lý là khi đã đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cắm mốc ranh giới, có bản thiết kế sẵn sàng được Sở Xây dựng phê duyệt.

Do đó, nắm được đầy đủ thông tin năng lực chủ đầu tư dự án là cách tốt nhất để giảm tránh rủi ro việc trễ hạn giao mặt bằng, hoặc thay đổi quy hoạch không báo trước, không thương lượng được.

Giao dịch với giấy tờ rõ ràng

Theo Luật Kinh doanh bất động sản bắt đầu từ 01/01/2007 mọi giao dịch kinh doanh BĐS đều phải thông qua sàn.

Tuy nhiên cho đến nay trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan ban ngành liên quan vẫn chưa có một quy định hay thông tư chính thức nào về việc xem xét thế nào là một sàn giao dịch chuẩn, vì vậy dễ nảy sinh hiện tượng bát nháo các sàn.

Người mua đất nền thực hiện quy trình giao dịch do nhân viên kinh doanh của sàn phân phối dự án hoặc cá nhân môi giới chỉ dẫn, để giao dịch được rõ ràng

Khi bắt tay vào giao dịch, người mua cần chủ động đưa ra các yêu cầu trình những giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý.

Hồ sơ pháp lý

Bên cạnh yếu tố uy tín của các đơn vị kinh doanh, thì tính pháp lý của sản phẩm là nội dung quan trọng nhất. Người mua cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục giấy tờ khác hay chưa.

Đặc biệt, người mua cần phải biết theo Văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện và các cơ quan liên quan giải quyết việc điều chỉnh mẫu nhà trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây tỉ lệ 1/500 trên địa bàn TP của Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP.HCM

Dự án nhà ở được UBND giao đất sau ngày nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực (16/11/2004)

Chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian kiến trúc cảnh quan đã được phê duyệt, tức chủ đầu tư đất không được phân lô bán nền, mà buộc họ phải đầu tư xây nhà hoàn chỉnh rồi mới được bán.

Tuy vậy, trên thực tế do nguồn vốn ít nên đã có những chủ đầu tư lách quy định này bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở, dù trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua đất nền, những người mua đất nền đầu tư thay vì triển khai xây nhà, lại sang nhượng hợp đồng góp vốn.

Do vậy, việc xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh như phương án ban đầu sẽ khó thành, đồng thời khi tranh chấp hợp đồng xảy ra thì pháp luật không thể bảo vệ được người mua.

Người mua cũng cần phải chú ý đến Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa. Theo đó, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu tại các vùng ven.

Kinh Nghiệm Mua Đất Dự Án

Nhằm tránh rủi ro khi mua đất, bạn cần lưu ý những vấn đề pháp lý sau:

Bạn cần thận trọng để không mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải toả

Bạn nên kiểm tra hồ sơ địa chính cấp xã, huyện hoặc Sở Tài Nguyên và Môi trường xem khu vực đó có dự án nào không.

Tốt nhất bạn nên mua đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  hợp pháp nhằm tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi.

Cụ thể, sổ đỏ đất thổ cư với mục đích sử dụng lâu dài, chủ đất chỉ rõ được ranh giới với đất liền kề hai bên và có xác minh của địa chính phường, xã.

Bạn phải lưu ý về diện tích giới hạn khi tiến hành tách thửa

30m2 là diện tích giới hạn vì dưới 30m2 nếu cấp sổ đỏ mới thì rất khó khăn (pháp luật không cho phép), chỉ trừ các trường hợp dưới 30m2 nhưng đã có sổ trước đó.

Khi mua đất, bạn cần thận trọng trong những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất như hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ, bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó. Đặc biệt, hợp đồng này phải có xác nhận của cơ quan công chứng Nhà nước.

Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất.

Tìm hiểu chủ đầu tư

Nhiều đất nền dự án trên thị trường đang có giá khá rẻ. Tuy nhiên theo các chuyên gia, nếu giá thành của đất nền giảm nhiều so với khu vực thì người mua nên tính toán đến tính khả thi và khả năng hoàn thiện dự án.

Nên chọn chủ đầu tư có thành tích, đang làm những dự án có quản trị tốt, có trách nhiệm với khách hàng, nắm được chủ đầu tư thực sự của dự án.

Không nên thấy giảm giá mà lao vào, kẻo vào thì biết dự án này đang chết , không khả thi. Nếu nhờ người môi giới, sàn giao dịch địa ốc, hay bạn bè người thân giới thiệu hộ cũng cần cẩn thận ghi lại mọi thỏa thuận chi tiết, “giấy trắng, mực đen” cho hợp đồng mua bán.

Tâm lý đám đông

Nguyên tắc cuối cùng mà chúng tôi muốn các bạn lưu ý chính là đừng tin tưởng rằng nếu có nhiều người cùng thực hiện một việc thì việc đó nhất định đúng.

Trong đầu tư cũng vậy, để đầu tư có hiệu quả, bạn cần phải thu thập đầy đủ những thông tin về chủ đầu tư, dự án, nếu cần thiết thì nên nhờ các chuyên gia tư vấn để vốn đầu tư của mình tránh được rủi ro cao nhất, đừng tin hoặc trông cậy quá nhiều vào trào lưu đầu tư ồ ạt của một nhóm người.