Cách Làm Hợp Đồng Phòng Tránh Rủi Ro Mua Nhà Không Có Sổ Đỏ

Cách Phòng Tránh Rủi Ro Khi Mua Nhà Không Có Sổ Đỏ

Để hạn chế rủi ro khi làm hợp đồng mua nhà không có sổ đỏ, người mua cần thực hiện đúng 6 việc sau đây:

Thứ nhất:

Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất có phải đất thổ cư hợp pháp không, có thuộc diện đất lấn chiếm hay nằm trong khu quy hoạch không, có tranh chấp với các chủ thể khác không?

Thứ hai:

Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

Thứ ba:

Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.

Thứ tư:

Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

Thứ năm:

Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

Thứ sáu:

Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.

Các Thủ Tục Mua Đất Không Có Sổ Đỏ

Trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc người sử dụng đất chưa làm Sổ đỏ nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì thực hiện theo giai đoạn sau:

Giai đoạn 1: Làm Sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bồ hồ sơ như sau:

1. Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

2. Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).

4. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Xem chi tiết tại: Hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu.

1. Nộp hồ sơ
2. Tiếp nhận và giải quyết
3. Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Giai đoạn 2: Quy trình mua bán đất đai

Khi người sử dụng đất (bên bán) có Sổ đỏ và có đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải sang tên Sổ đỏ theo trình tự dưới đây.

Giai Đoạn 3. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Nơi công chứng:

Các bên mua bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

Hồ sơ công chứng:

Các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên chuyển nhượng (Bên bán)

• Sổ đỏ;
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân của cả vợ và chồng còn hạn sử dụng;
• Sổ hộ khẩu;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;
• Hợp đồng ủy quyền nếu có

Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua)

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng;
• Sổ hộ khẩu;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Giai Đoạn 4. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê khai nghĩa vụ tài chính như sau:

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
• Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

- Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ)

Như vậy, các bên phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

Giai Đoạn 5. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Xem nơi nộp hồ sơ, thuế, phí và lệ phí khi sang tên Sổ đỏ tại: 4 điều phải biết khi sang tên Sổ đỏ

Chuẩn bị hồ sơ:

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK
• Bản gốc Sổ đỏ
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Ngoài ra, phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Trình tự thực hiện:

1. Nộp hồ sơ
2. Tiếp nhận hồ sơ
3. Giải quyết yêu cầu

Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.

Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.

Giai Đoạn 6. Trả kết quả

Thời hạn sang tên Sổ đỏ:

Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Mua Đất Chưa Có Sổ Đỏ Có Công Chứng Được Không

Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế