Đất Tái Định Cư Là Gì? Có Nên Mua Đất Tái Định Cư Không

Hiện nay, quy định về việc mua đất tái định cư đang là vấn đề khiến nhiều người quan tâm và còn nhiều e ngại. Vậy đất tái định cư là gì? Có nên mua đất tái định cư không? Evergreen sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc trong bài viết dưới đây.

Đất Tái Định Cư Là Gì?

Đất tái định cư là đất do nhà nước cấp để bồi thường thu hồi đất và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất nhằm ổn định cuộc sống.

Vì vậy, xét về mặt pháp lý đất tái định cư là đất ở có đủ quyền sở hữu được cấp cho chủ sở hữu mới. Quy định về đất tái định cư lần đầu tiên được ban hành trong bộ Luật Đất đai năm 2013

Vì đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên người được thừa hưởng cũng có các quyền sử dụng đất hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác.

Đất tái định cư chưa được cấp Giấy CNQSDĐ

Trong thời gian chờ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), người có suất tái định cư nhà đất ở thường có thể có đầy đủ hoặc sẽ có một trong các giấy tờ sau đây:

Biên bản bốc thăm nền tái định cư

Biên bản này cho biết kết quả bố trí tái định cư được các cơ quan có thẩm quyền xác định như: số lô nền, diện tích, trục đường, khu tái định cư.

Quyết định về việc giao nền tái định cư

Văn bản thể hiện việc bản giao nền đất tái định cư của cơ quan có thẩm quyền với các nội dung như: vị trí, diện tích của suất tái định cư, số tiền sử dụng đất phải nộp, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ,…

Biên bản họp xét tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi


Biên bản này cho biết người có đất bị thu hồi được các cơ quan có thẩm quyền xác định được bố trí một hoặc nhiều suất tái định cư bằng đất ở.

Trong đó có thể hiện rõ diện tích nền đất nhưng có thể chưa biết là được bố trí tại khu tái định cư tại chỗ hay ở khu tái định cư nào khác, cũng như chưa xác định được vị trí lô, nền cụ thể trong khu tái định cư.

Trường hợp này, nếu người có suất tái định cư là đất ở mà có nhu cầu chuyển nhượng thì gọi là “chuyển nhượng suất tái định cư”.

Biên bản bàn giao nền tái định cư ngoài thực địa

Biên bản này cho biết việc người được bố trí tái định cư được các cơ quan có thẩm quyền đo đạc, cắm mốc và bàn giao nền tái định cư ngoài thực địa.

Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?

Nếu đất tái định cư đảm bảo các quy định về điều kiện tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật như: diện tích tối thiểu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chủ sở hữu làm thủ tục xin tách sổ đỏ… thì đất tái định cư cũng được tách sổ đỏ như đất thông thường.

Trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ nhưng đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể tách sổ, sang tên, chuyển nhượng hoặc thế chấp.

Có nên mua đất tái định cư không?

Thực trạng chuyển nhượng đất tái định cư chưa có sổ đỏ


Mặc dù chủ sở hữu đất tái định cư có đầy đủ thẩm quyền như đất ở bình thường, nhưng đối với đất tái định cư chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, giao dịch chuyển nhượng này tồn tại khá nhiều rủi ro cho người mua.

Thông thường, để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, hai bên sẽ phải thực hiện giao dịch khá lòng vòng. Thông thường, các bên sẽ thực hiện cam kết thông qua hai hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hợp đồng Ủy quyền (HĐUQ).

Hợp đồng này cũng thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật nhưng chưa có các nội dung về số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận.

Sau đó, nhằm hợp pháp hóa giao dịch chuyển nhượng này, hai bên sẽ lập thêm Hợp đồng Ủy quyền. Theo hợp đồng, bên chuyển nhượng sẽ tiến hành ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được phép thay mặt bên chuyển nhượng quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến suất tái định cư như:

bốc thăm, nhận quyết định giao nền, nộp tiền sử dụng đất, nhận nền ngoài thực địa, làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, chiếm hữu, định đoạt suất tái định cư, quản lý, sử dụng, kể cả ủy quyền lại cho người khác. Hợp đồng này được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Sau khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng bằng HĐUQ, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ tiến hành thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị suất tái định cư cho người bán.

Số tiền còn lại (nếu có) sẽ được thanh toán khi bên nhận chuyển nhượng có được giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Rủi ro khi mua đất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

Mặc dù có thể hoàn tất giao dịch bằng hợp đồng Ủy quyền nhưng người nhận chuyển nhượng suất tái định cư (Stái định cư) là đất ở chưa có giấy chứng nhận tồn tại rất nhiều rủi ro. Chưa kể chất lượng hạ tầng kỹ thuật và xã hội của các khu tái định cư hiện tại chưa được tốt.

Hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu

Do HĐUQ được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng Stái định cư là đất ở. Nếu bên chuyển nhượng cố tình đổi ý không muốn chuyển nhượng nữa do giá đất tăng lên hay vì lý do nào khác, họ có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu HĐUQ.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, sau khi hợp đồng bị vô hiệu, hai bên sẽ phải trả về tình trạng ban đầu.

Như vậy người nhận chuyển nhượng chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng mà không nhận được lãi. Trường hợp bên chuyển nhượng đã tiêu xài hết số tiền đó và không còn tài sản để thi hành án thì việc nhận lịa số tiền đó cũng rất khó khăn.

Bên chuyển nhượng đơn phương chấm dứt hợp đồng

Mặc dù hai bên đã ký và chứng thực HĐUQ, nhưng trong trường hợp này, do các HĐUQ sẽ là hợp đồng không có thù lao, nên bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý.

Khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên sẽ xảy ra tranh chấp và khởi kiện ra tòa án để yêu cầu phân xử. Kết cục là tòa án lại tuyên HĐUQ vô hiệu do giả tạo như trên. Cuối cùng, người chịu thiệt không ai khác chính là bên nhận ủy quyền.

Xem thêm về việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền tại Khoản 2 Điều 422 BLDS năm 2015.

Bên mua khó nhận được Giấy chứng nhận QSDĐ

Rủi ro này cũng khó tránh khỏi, vì pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có giấy chứng nhận. Chính vì vậy, Giấy chứng nhận QSDĐ của suất tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho người được bố trí tái định cư (chủ gốc).

Thực tế thì suất tái định cư không chỉ được chuyển nhượng cho 1 người mà cho rất nhiều người trung gian, những người này thường là không quen biết nhau. Do đó người nhận chuyển nhượng cuối cùng rất khó để tìm ra chủ gốc để làm thủ tục sang tên theo quy định.

Trường hợp người nhận chuyển nhượng tìm được người chủ gốc thì thường bị họ gây khó dễ, yêu cầu thêm chi phí mới chịu làm thủ tục sang tên, chứng thực.

Khó chuyển nhượng cho người khác

Nếu bạn lỡ nhận chuyển nhượng một suất tái định cư mà chưa có giấy CNQSDĐ muốn sang nhượng lại vì kẹt tiền hoặc không có nhu cầu sử dụng thì việc này khá khó khăn.

Có thể đối tác của bạn cũng hiểu rõ bản chất và e ngại rủi ro khi giao dịch.

Bên chuyển nhượng lừa đảo


Rủi ro lớn nhất xảy ra cho người nhận chuyển nhượng chính là gặp phải chiêu trò lừa đảo của người chuyển nhượng khi người chuyển nhượng cùng lúc giao dịch với rất nhiều người cùng lúc.

CHỦ ĐỀ BẠN ĐÁNG QUAN TÂM
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
Sau hơn 16 năm “đắp chiếu”, Hàng loạt tuyến đường sắp được đầu tư mở rộng tại cửa ngõ Đông Bắc Sài Gòn như (khu vực ngã tư Hàng Xanh – Xô Viết Nghệ Tĩnh – Ung Văn Khiêm – Đinh Bộ Lĩnh – Nguyễn Xí) đã được phê duyệt triển khai dự án trong năm tới.
Việt Nam hiện đang trở thành một quốc gia có tốc độ phát triển nhanh và mạnh mẽ. Dự kiến tăng trưởng kinh tế quốc gia giai đoạn 15 năm tới sẽ duy trì 7% mỗi năm.
Thị trường bất động sản đã đi được nửa chặng đường 2020 song đã đối mặt với rất nhiều biến động quan trọng, tác động lớn đến nhà phát triển, nhà đầu tư và khách hàng.
Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư là tài liệu trình bày các nội dung nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết, tính khả thi và tính hiệu quả của chương trình đầu tư công, dự án nhóm B, nhóm C làm cơ sở để cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư.
Kinh doanh bất động sản đang là một nghề khá nóng trên thị trường hiện nay. Nếu muốn tham gia vào công việc này, bạn tối thiểu cần phải có những kiến thức cơ bản nhất về bất động sản.
Dưới đây, Alo Nhà Trọ sẽ giới thiệu tới các nhà đầu tư những điều cơ bản trong việc làm thủ tục mua bán nhà đất ở mỹ.
TIN MỚI ĐĂNG