Những Việc Cần Làm Trước Khi Đặt Cọc Mua Đất

Vậy khi đặt cọc, người mua cần lưu ý điều gì? Xem ngay bài viết dưới đây của ALo Nhà Trọ về cách cọc mua đất như thế nào để không bị chủ đất bẻ cọc.

Mẫu Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - tự do - hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………………. chúng tôi gồm:          

Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông: ........................................

Sinh năm: .................

CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............

Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................

Bà: ........................................

Sinh năm: .................

CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............

Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................

Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông: ........................................

Sinh năm: .................

CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............

Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................

Bà: ........................................

Sinh năm: .................

CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............

Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................

Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:

Điều 1: Đối tượng hợp đồng

1. Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ : ………………… đồng chẵn) tiền Việt Nam hiện hành mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng  ………. thửa đất số ….., tờ bản đồ số …… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ ……………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; Số vào sổ cấp GCN số ……………….. do …………………………. cấp ngày ……………… mang tên …………………………

Thông tin cụ thể như sau:

1. Quyền sử dụng đất:

- Diện tích đất chuyển nhượng: ........ m²(Bằng chữ: ..................... mét vuông)

- Thửa đất:      ...........         - Tờ bản đồ:       ......

- Địa chỉ thửa đất:  ...........................................................................................

- Mục đích sử dụng:  Đất ở: ........... m²

- Thời hạn sử dụng: ............

- Nguồn gốc sử dụng: .................................................................

2. Tài sản gắn liền với đất:

- Loại nhà: ..........................;   - Diện tích sàn xây dựng:  ..............m²

- Kết cấu nhà:  .................... ;   - Số tầng: ..................................

- Thời hạn sử dụng................. ;  - Năm hoàn thành xây dựng : ………….

2. Bằng Hợp đồng này, Bên A đồng ý đặt cọc và Bên B đồng ý nhận tiền đặt cọc số tiền trên để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất……………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo hiện trạng nhà thực tế nêu trên với các thỏa thuận dưới đây:

2.1. Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng toàn bộ nhà đất (theo hiện trạng sử dụng thực tế kèm theo toàn bộ trang thiết bị và nội thất hiện có trong nhà) nêu trên được hai bên thỏa thuận là: ………….. đồng (Bằng chữ : ……………. đồng) tiền Việt Nam hiện hành.

Giá thỏa thuận này cố định trong mọi trường hợp, không tăng, không giảm khi giá thị trường biến động (nếu có).

2.2 Phương thức đặt cọc và thanh toán:

………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………...

*) Thời hạn đặt cọc:  ……. ngày kể từ ngày các bên lập và ký Hợp đồng này.

2.3.  Việc bàn giao, nhận bàn giao nhà đất và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………...

2.4. Nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí:

Hai bên thoả thuận:………………………………………………………………….

Điều 2:  Phạt hợp đồng

………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………….

Căn cứ vào tài sản nhận đặt cọc là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất

Phương thức đặt cọc và thanh toán tùy vào từng thỏa thuận của các bên. Có thể đặt cọc thành mấy đợt hoặc thanh toán luôn thành 01 đợt.

Phương thức bàn giao, đăng ký sang tên do các bên thỏa thuận. Thỏa thuận về thời gian bàn giao, phương thức bàn giao, ai là người đi đăng ký sang tên, thời hạn bao lâu, khi nào ký hợp đồng chuyển nhượng qua công chứng.

Gồm các loại thuế, phí:  Phí Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Thuế thu nhập cá nhân; Lệ phí trước bạ; Phí thẩm định; Hóa đơn VAT; Thuế sử dụng đất hàng năm (nếu bên B nợ).

Nếu hai bên không thực hiện theo thỏa thuận thì cũng nêu rõ cách thức phạt hợp đồng

Điều 3: Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau.

Trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 4: Cam đoan của các bên

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc;

- Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.

- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

- Những thông tin về nhân thân, về nhà đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

- Nhà đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.

- Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này bên B cam đoan nhà đất nêu trên không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch; chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Bên B cam đoan sau ngày lập và ký Hợp đồng này, bên B không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.

- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc;

- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.       

Điều 5:   Điều khoản chung

1. Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
2. Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành Văn bản và có xác nhận của hai bên.
3. Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Hợp đồng này gồm …. (…..) tờ, …. (…….) trang và được lập thành …. (……) bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ  … (……) bản để thực hiện.

Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.

Những việc cần làm trước khi đặt cọc mua đất

Sau khi tìm và chọn được bất động sản ưng ý. Người mua và người bán sẽ tiến hành đặt cọc, đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong tiến trình mua bán nhà đất.

Bình thường khi hai bên mua bán đàng hoàng và trung thực thì mọi thứ diễn ra thuận lợi và đúng trình tự. Tuy nhiên, trong số ít trường hợp giao dịch gian dối và lừa đảo vẫn có thể xảy ra nếu không cẩn thận trong việc giao dịch. Sau đây Alo Nhà Trọ xin chia sẽ những kinh nghiệm để đảm bảo việc đặt cọc được an toàn:

Kiểm tra tính chính danh của chủ nhà sở hữu bất động sản:

Việc xem giấy chủ quền sử dụng đất, nhà ở lúc đang tìm hiểu thông tin, đàm phát có thể là bản photocopy nhưng khi đặt cọc bạn phải kiểm tra bản chính Giấy chủ quyền; So chứng mình thư nhân dân và người đứng trên giấy tờ đó có phải là 1 người hay không. Ngoài ra, cần xem khuôn mặt ngoài và chứng minh thư/ thẻ căn cước có phải là một không cũng là điều không thể bỏ qua.

Việc xem Tính chính danh này vẫn chưa đủ. Hãy để môi giới xin photo môt bản mang lên Phường và Tổ dân phố xem người này có đúng là người chủ thực sự nhà đất đó hay không.

Kiểm tra nhà có bị qui hoạch hay không?

Việc kiểm tra này thường diễn ra trước khi đặt cọc, Vì thực tế nhiều căn nhà bán là do vướng qui hoạch. Người môi giới sẽ giúp chủ nhà điều tra các thông tin này, thường là môi giới khu vực họ sẽ nắm chắc vấn đề này nên chủ nhà cần tham khảo và lên tận Phòng Quản lý Đô thị tại UBND Quận, Huyện nơi bất động giao dịch.

Cần xem xét bất động có bị chặn giao dịch chuyển nhượng

Một số bất động sản bị chặn giao dịch chuyển nhượng do vi phạm xây dựng, do chiếm dụng và tranh chấp, kiện tụng và đang bị thi hành án... và bị các phòng công chứng đưa vào dạng “cấm bán". Nếu đặt cọc bất động sản này thì khả năng mất cọc là cao vì chủ nhà đang cố gài bẩy người mua và môi giới nhà đất.

Soạn thảo Hợp đồng đặt cọc

Nếu hợp đồng đặt cọc được soạn bởi luật sư là tốt. Tuy nhiên, đầy cũng là loại văn bản không quá phúc tạp nên người mua nên yêu cầu môi giới soạn và gửi cho bên mua và bên bán xem trước để thống nhất các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc này. Hợp đồng đặt cọc cần lưu ý một số điều khoản chính yếu như sau:

• Số tiền đặt cọc
• Thời hạn đạt cọc
• Số tiền thanh toán khi ra công chứng
• Thoả thuận các khoản phí thuế
• Thủa thuận đền cọc, mất cọc nếu có qui định khác.

Lưu ý thêm là bên bán cần đứng tên cả vợ và chồng trong hợp đồng cọc nếu tài sản này là của chung. Tránh trường hợp sau khi đặt cọc xong, chồng/vợ bên bán đổi ý vì chưa thống báo cho nhau biết.

Hợp đồng cọc không cần thiết phải công chứng

Nhiều người mua nhà, để chắc ăn kéo nhau ra phòng công chứng, theo chúng tôi đây là việc thừa và tốn thêm chi phí. Hợp đồng cọc được pháp lý công nhận khi hai bên ký vào. Bạn có thể thao khảo Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 để xem thêm chi tiết. Cụ thể như sau:

1. Đặt cọc

Là việc một bên sau đây gọi là bên đặt cọc, giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện

Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

• Kiểm tra toàn bộ các điều khoản liên quan: thông tin nhân thân, địa chỉ nhà, số tờ, số thửa, bản đồ vị trí, giá mua bán, các đợt thanh toán, ngày bàn giao nhà, thuế, lệ phí...
• Khi ký phải có đủ vợ và chồng của bên bán, không để trường hợp chỉ 01 người ký sau này rất rắc rối.
• Phải chắc chắn có biên bản xác nhận giao nhận tiền hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng sau khi đã giao tiền cho bên bán.

Mua nhà là việc hệ trọng và tài sản lớn, việc thận trọng là điều không bàn cãi, nhưng hầu hết người mua nhà trong đời chỉ diễn ra 1 đến 2 lần nên ít kinh nghiệm và chưa hiểu hết qui trình và nghiệp vụ. Chính vì vậy, việc mua bán này có sự trợ giúp thì sẽ tốt hơn.